Когда квартиру нужно продать быстро, выбор обычно выглядит так: меньше денег сейчас или больше, но когда найдётся покупатель. Сравнивать только две цены недостаточно: цена в объявлении — ещё не цена сделки, а ожидание само стоит денег. Сравнивать нужно сумму на руках к дате, когда деньги понадобятся.
Во что обходится ожидание
В расчёт идут только расходы, которых не было бы при быстрой продаже:
- Содержание квартиры, в которой уже никто не живёт. Плату за жильё и коммунальные услуги, включая взнос на капитальный ремонт, вносит собственник (п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), а продавец остаётся собственником до государственной регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ), поэтому считать эти расходы нужно до регистрации, а не до подписания договора.
- Аренда жилья, если семья уже переехала и снимает квартиру, пока своя продаётся.
- Проценты по ипотеке или по долгу, который собирались закрыть деньгами от продажи. Именно проценты: часть платежа, которая гасит основной долг, лишь уменьшает сумму, которую всё равно пришлось бы вернуть из денег за квартиру.
- Подготовка к продаже: уборка, мелкий ремонт, фотосъёмка, услуги посредника, если продажа идёт через него.
- Задаток, уже внесённый за другую квартиру: если за срыв той покупки отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Стоит сверить и налог: доход от продажи по общему правилу освобождается от НДФЛ, если квартира непрерывно находилась в собственности не меньше минимального предельного срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), и если до конца этого срока осталось несколько месяцев, это нужно учесть до решения.
Риск сорвавшейся сделки
Срок продажи через рынок заранее не известен: покупатель может передумать, а сделка с ипотекой зависит от решения банка. Если покупатель уходит на последнем этапе, поиск начинается заново. Частично риск снимает задаток: соглашение о нём должно быть письменным (п. 2 ст. 380 ГК РФ), и если за срыв отвечает покупатель, задаток остаётся у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Что спросить у покупателя, готового заплатить сразу
Чтобы предложения можно было сравнить, ответы нужны письменно:
- Цена предварительная или окончательная? Может ли она измениться после осмотра и проверки документов?
- Что удерживается из цены — долги, расходы на оформление, услуги — и какая сумма придёт продавцу?
- К какой дате будет выплачена вся сумма и каким способом будут переданы деньги?
- До какого числа нужно освободить квартиру?
- Что будет, если сделка сорвётся по вине одной из сторон?
Часть ответов можно найти заранее. Например, агентство «Соброкер», работающее с 1999 года, описывает на своём сайте, как устроен срочный выкуп квартир в Москве: по описанию компании, квартира выкупается за собственные средства агентства, комиссия для собственника — 0 ₽, а цена согласовывается до подписания договора. Опубликованные условия в любом случае сверяют с текстом договора.
Условный пример
Числа в этом условном примере круглые и показывают способ расчёта, а не уровень цен. Покупатель, готовый купить сразу, предлагает на 1 000 000 ₽ меньше, чем собственник рассчитывает получить на рынке. Продажа через рынок, по оценке собственника, займёт полгода, а дополнительные расходы из списка выше — 60 000 ₽ в месяц. За полгода это 360 000 ₽, и разница сокращается до 640 000 ₽. Если покупатель на рынке выторгует ещё 200 000 ₽, остаётся 440 000 ₽. Если первая сделка сорвётся и продажа затянется ещё на три месяца, уйдёт ещё 180 000 ₽, и от разницы останется 260 000 ₽.
Когда размен цены на время оправдан
Разница в цене — не выигрыш, а его верхняя граница. В примере вопрос звучит уже так: стоят ли 260 000 ₽ девяти месяцев неопределённости. Размен оправдан, если деньги нужны к конкретной дате, от неё зависит другая сделка с задатком, квартире нужна подготовка, на которую нет времени или денег, или расходы на ожидание съедают большую часть разницы. Если кредита нет, собственник живёт в квартире и срок не поджимает, ожидание почти ничего не стоит.
Как сравнить предложения
Каждое предложение стоит свести к одной строке: сумма на руках, дата её получения, условия, при которых цена может измениться, и срок освобождения квартиры. Предварительная цена, которую могут пересмотреть после осмотра, для сравнения не годится: учитываются только суммы, которые покупатель готов закрепить в договоре.
Рыночный вариант сводится к той же строке: ожидаемая цена сделки за вычетом торга, подготовки и расходов за реалистичный срок продажи с запасом на сорвавшуюся сделку. Только строки, собранные одинаково, показывают, сколько на самом деле стоит срочность.
